Особенности покупки комнаты-студии на вторичном рынке жилья

студия комната
Обновлено:

Статья  посвящена покупке квартир студий  переделанных из обычных одна, двух, трех, четырех комнатных обычных и коммунальных  квартир, шустрыми умельцами, которые на весь Ютуб трубят о своей крутости и хитрозадости.

На всех сайтах по продаже Московской недвижимости полно предложений о продаже  крошечных квартир-студий, порядка восьми - двенадцати метров. Стоимость таких студий относительно не высокая, чем  и привлекает огромное количество провинциальных  покупателей.

комната-студия в ипотекуОбъявления о продаже студий

В основном такие студии продаются на первых этажах жилых домов. Какие риски при покупке такой квартир-студий и о чем молчат продавцы и чем подобная покупка закончится  для покупателя расскажу подробно.

Естественно не обсуждаем покупку студии от застройщика с площадью от двадцати метров, тут только один вопрос это квартира или апартаменты, об этом читайте тут.

Что такое квартира студия в Москве, почему она так называется

Начнем с того, что ничего общего с художественной студией она, квартира-студия, не имеет, студией она называется из-за специфики своей планировки.  В первую очередь к ним относятся:

  • Единая жилая площадь, полное отсутствие межкомнатных стен
  • Двери и стены есть только у санузла, иногда из крашенной фанеры 
  • Кухня является жилым помещением входит в общее жилое пространство

Или совсем просто это однокомнатная квартира у которой отсутствует перегородка между кухней и комнатой. Для любителей есть, спать и работать на кухне.

Ко мне уже несколько раз обращались с просьбой разрулить проблему с такими студиями. Подробно объясню, если уж вы непременно хотите влезть в эту тему, что и как брать, чтоб свести к минимуму риски и от чего бежать, не вникать и даже не думать, может кому и поможет не вляпаться

комната студия это какКвартира студия на вторичном рынке

Вопрос на сегодня актуальный, предложений таких более чем много. Рекламируют их, как маленькие квартиры, по очень привлекательным ценам. Как в Японии, квартира -капсула. Ходишь в туалет, спишь и ешь не вставая с кровати.

Они дешевле малогабаритных квартир на четыре - пять миллионов рублей, причем предлагают подобное жилье иногда в хороших и очень хороших районах Москвы и Питера, а если метраж побольше то в Новой Москве, в свеже окрашенном бараке.

студия комната в ипотекуКвартира студия что это

Подводные камни при покупке квартиры или комнаты студии

Главная цель покупки недвижимости это - спокойная жизнь в ней или с ее помощью, возможность передать ее детям и внукам. Поэтому при покупке надо учитывать все тонкости и особенности, полностью понимать во, что вы ввязываетесь и главное помнить, что бесплатный сыр только в мышеловке.

Разделим эту тему на два раздела. Первый это технический, второй юридический. Оба они взаимосвязаны, поясняю почему и как. Если иногда повторяюсь, то повторение мать учения и я вам не Достоевский.

Дочитайте до конца, прежде чем делать выводы. Согласитесь покупка жилья за свои кровные деньги должна нести в себе радость обладания собственной недвижимостью, а не вести к конфликту с законом.

купить комнату-студию в москве с пропискойКвартиры студии

Техническая часть покупки  комнаты студии в многокомнатной квартире

Продавец - предприниматель, естественно хочет заработать по максимуму и продать, предположим, трехкомнатную квартиру по комнатам, причем кухня и санузел, так же становятся комнатами квартирами.

Забив на все нормы и допуски он делает полную перепланировку жилья. Если не дурак, тот по возможности не трогает несущие стены. Называет каждый такой выделенный угол студией. Чего ему не хватает в такой ситуации, чтоб называть выделенный угол квартирой???

Правильно, отдельного санузла в каждой комнате, кухни с раковиной, отдельной подводки для электроплиты. С газовыми плитами студий я, пока не видел, разводку газа может делать только Мосгаз, а он на такие вещи, без официального согласования во всех инстанциях не пойдёт.

студия комната в москвеКвартира студия в москве

Хотя допускаю, что в жажде наживы кто-то и разведет самостоятельно газ по углам, или еще проще, установит газовые баллоны. А с чего вы думаете постоянно в новостях то там, то сям в квартирах баллоны взрываются ?

Перепланировка квартир под студии, в чем засада 

В результате манипуляций обладатель трех комнатной квартиры превращается во владельца, пяти-шести квартир, правда крошечных, но все равно  гордо именуемых: студия. В каждом помещении пристраивают закуток, который называют санузлом. 

Естественно у любого нормального человека возникает вопрос:

  • Что с коммуникациями?
  • Что с мокрой точкой ?
  • Что с вытяжной вентиляцией?
  • Что с канализацией?

Тут и ответ на вопрос, почему такие квартиры продают в основном на первом этаже.

Естественно, на первых этажах квартиры традиционно дешевле, жилье пользуются пониженным спросом. Под квартирой подвал и соответственно можно нагородить, напридумывать много, что с канализацией и водопроводом, что с вентиляцией, просто ее не делать.

Если под квартирой соседи, все намного сложнее, хотя и тут умельцы решают этот вопрос. Все сделано на соплях и на скорую руку, чего тянуть, побыстрее продал и замутил тему по новой, бизнес - ничего личного.

Рассказывать, как это делают не буду, не хочу учить аферистов от недвижимости. Единственно добавлю, это все недолговечно и через два - три года посыпется, с соответствующими последствиями о которых расскажу ниже.

Все эти переделки не согласовываются и не утверждаются вообще никак

Согласовать их невозможно и не пытайтесь, хотя продавец обычно уверяет в обратном, что у него просто нет времени этим заниматься, уж вы пожалуйста сами, а он вам скидочку на это сделает - десять тысяч.

Покупая такую хрень или если хотите квартиру-студию у вас сразу неузаконенная, капитальная перепланировка. При этом, как все сделано и к чему может привести в плане, нарушения системы жизнеобеспечения всего дома, неизвестно, поскольку делается на продажу, то экономят на всем.

продам комнату-студиюЧто такое квартира студия

Управляющие компании - ДЭЗ, такие вещи отслеживают и по возможности борются, довольно успешно. Надо быть готовым к тому, что к вам постучат настойчиво в дверь и потребуют объяснить, что за хрень тут происходит. Можете конечно их не пускать, но они рано или поздно придут с полицией и судебными приставами, а это уже другая тема...

В лучшем случае, ваша студия, росчерком ручки главного инженера управляющей компании станет опять комнатой в коммунальной квартире  на первом этаже.

Или, что хуже во много раз, станет непонятной долей. У вас будет в собственности 1/6 или 1/7 трехкомнатной квартиры, общей площадью шестьдесят один  квадратный метр и жилой сорок два квадратных метра.

комната-студия в москве купить дешевоСтудия купить

Деление квартиры на студии по долям

Как вы будите делить жилье с остальными сособственниками не понятно, но это уже ваши проблемы, бывшего продавца это не волнует, точнее не волнует вообще никого, владейте своей долей, наслаждайтесь. Продать такую долю, отдельно от остальных владельцев невозможно, если только за треть цены, договориться с остальными  крайне сложно.

Причем демонтаж и монтаж системы канализации в первоначальный вид будет за ваш счет, добровольно или по суду,  вам решать, отвертеться на основании того, что я не знал так и купил, не получится.

Незнание законе не освобождает от ответственности. Вы собственник, у вас незаконная перепланировка угрожающая остальным жильцам дома, вам и отвечать. Это коротко о технической стороне вопроса.

как понять комната студияКвартира студия это

Юридическая составляющая владения комнатой студией в коммуналке

Сразу сделаю акцент на том, что неузаконенной перепланировкой проблема не заканчивается. Часто такие квартиры являются коммуналками, в каждой комнате есть свой собственник, которого уговорили продать свою комнату и переехать, причем это идеальный вариант.

Каждая комната оформлена, как объект собственности

Тогда получается вы купили комнату. Понять, что вы покупаете именно комнату, легко посмотрев на план БТИ и свидетельство о собственности, в нем будет написано, что собственнику принадлежит комната номер такой то, далее метраж.

В коммунальных квартирах каждой комнате присвоен свой уникальный номер. Если городские власти заставят все вернуть в первозданный вид, у вас будет, законная комната, которую вы ни с кем не будете делить, она Ваша и только Ваша.

Хотите живите, хотите продайте это ваше законное право собственника. Конечно продажа комнаты в коммуналке имеет свою специфику, но об этом позже напишу. Но комната это вполне ликвидный товар.

студия комната этоСтоит ли покупать студию в москве

Повторюсь, худший вариант, если это, предположим, трехкомнатная квартира и она разбита на доли и продавалась долями. Вы  владеете  одной восьмой трехкомнатной квартиры.

Порядок пользования или кто, где будет жить определяется только по суду, с соответствующими документами БТИ. Эти документы для суда вы  получите только после полного восстановления квартиры в первоначальном виде.

Кто, за что будет платить и будет ли вообще, неизвестно. Вероятнее всего в судебном иске будет просто отказано, значит не будет определен порядок пользования долями.

студия - комната что этоЧто такое студия

Определения порядка пользования бывшими квартирами студиями

Порядок пользования устанавливается судом только для конкретного пользователя. При продаже доли, порядок пользования утрачивается. Все по новой, надо доказывать в суде на основании чего вы претендуете на ту или иную комнату и не факт, что сможете это доказать.

Ни один инспектор БТИ не будет делать документы для суда и укрывать  перепланировку, потому, как это не стенной шкаф или антресоль перенести. Это уже уголовная статья УК РФ 293, халатность или что похуже УК РФ 290, взятка.

В квартирах есть помещения общего пользования, та же кухня которая стала комнатой - студией или коридор. Оформить кухню и коридор, как жилую зону нельзя ни при каких условиях.

купить комнату вторичкаЧто такое студия квартира

Она так и останется местом общего пользования. Просто нельзя, кто бы, что не говорил и не обещал, типа у него все схвачено, за все заплачено.То есть оформить и продать кухню, как объект жилой недвижимости нельзя.

Выкуп комнат под студии у каждого собственника 

Комнаты под студии довольно редко встречаются, ведь предварительно надо расселять коммуналку. Каждому жильцу надо предложить что-то более привлекательное чем его жилье, а это стоит денег. Выгодно ли купить у каждого собственника его комнату, куда то его переселить и быстро продать, конечно уплатив налоги.

Естественно с этим никто из бизнесменов студийщиков не заморачивается. Главное продать, а потом пусть все разваливается, это уже не его, это ваши проблемы, надо было смотреть, что покупаешь.

купить комнату студияКупить студию с отделкой в москве

Когда продают всю квартиру целиком нескольким будущим владельцам, комнаты-квартиры-студии, проводят сделку одним днем. На сделку приводят сразу всех дольщиков. Вы все становитесь владельцами долей в квартире, за огромные для доли деньги.

В квартире появляются семь-восемь собственников, владейте и наслаждайтесь, пока не взяли за задницу. А рано или поздно возьмут, не сомневайтесь. Вы, владелец доли, если даже проживете спокойно несколько лет в своей студии, то продать в дальнейшем ее за вменяемые деньги не получится.

Квартира-студия это угол с унитазом

Это только вы будите знать, что ваша доля это комната с унитазом за железной дверью и ваши соседи сособственники. Кто-то из них начнет дурить, захочет выкупить доли у остальных или наоборот потребует чтоб вы выкупили его долю по заоблачной цене.

стоимость комнаты-студииСколько стоит студия

Иначе он напишет заявление в Росреестр о незаконной перепланировке и у вас есть все шансы остаться без денег и без жилья. Будете годами ходить по судам и доказывать, что хотели, как лучше, а оно вона, как вышло, кто же знал.

Опять же, безопасность расчетов при подобных сделках нельзя гарантировать, тем более дать гарантию, что в последующие годы все будет хорошо. Все держится на обещании продавца, что все будет зашибись, он зуб дает.

Бывает, что перепланировка запускается при проживании в коммуналке собственников, частенько людей с пониженным социальным статусом, опустившихся алкоголиках и наркоманах.

проект комнаты-студииСтудия Москва купить

Строительные работы на их жилплощади, таких владельцев, не смущают главное, что наливают или дают ширнуться, пустить по вене. На сделку их приведут, предварительно прокапав под капельницей, приведя в адекватное состояние на пару часов.

Что эти неадекваты отмочат после сделки, получив деньги неизвестно, могут накатать заявление о принуждении к продаже недвижимости или еще что-то подобное, чему их научат доброхоты.

Один такой фрукт заявил что его похитили и держали в подвале, деревенского дома, со всеми вытекающими проблемами для новых собственников, вплоть до признания сделки недействительной.

Покупая недвижимость у подобного контингента, как повезет. Готовьтесь сидеть перед следователем и доказывать, что вы законопослушный гражданин. Еще будет хуже если подобный продавец после сделки пропадет. Будите предметно объяснять, что вы не мокрушник...Шутка.

сколько стоит комната студия в москвеКупить студию от застройщика много лучше

Могут быть нарушены права кого из родственников, этих мутных собственников комнат в коммуналке. С проверками в подобных сделках особо не заморачиваются, кого-то, когда-то, куда-то выписали или турнули  в никуда.

Кто-то наркоман стоящий на учете, кто-то лечится в психушке, короче говоря в коммуналке надо проверять всех собственников, всех проживавших, каждый квадратный метр квартиры проверять и никому не верить.

И держите в голове постоянно, вы вероятнее всего купите не комнату, а долю. Что такое доля я подробно рассказываю тут. То есть впоследствии при продаже, вы будете продавать не комнату в коммуналке, а долю в коммуналке, что совершенно разные вещи.

маленькая студия комнатаОднокомнатная студия

Можно ли взять комнату студию в ипотеку

Ко мне тут обратились с вопросом: Можно ли взять ипотеку на комнату студию. Конечно можно, но только на ту которая по документам проходит, как комната. Тут не будет никаких проблем.

Банку все равно, что вы покупаете, лишь бы объект недвижимости мог быть в залоге и гарантировать возврат денежных средств в случае вашей неплатежеспособности, то есть быть ликвидным.

Деньги на долю дадут вряд ли, все зависит от того в каком банке хотите получить ипотечный кредит. Сбербанк и ВТБ сразу отметайте,  хотя при желании можно найти подходящий банк с хорошими условиями.

студия комнатаценаКвартиры студия

Что такое хорошие условия ипотеки я напишу в следующей статье, могу помочь найти и получить, ипотеку на студию, но только на тот объект который сам проверю. 

Заключение

Вариантов, как вас разведут с этой студией  может быть масса, пока пишу может еще, что придумают, не оскудеет наша земля мыслителями и фантазерами. Подчеркиваю покупать такую квартиру-студию крайне опасно.

Держите в голове постоянно, вы вероятнее всего купите не комнату, а долю. Что такое доля я подробно рассказываю тут. То есть впоследствии при продаже, вы будете продавать не комнату в коммуналке, а долю в коммуналке, что совершенно разные вещи.  

Легко можно остаться без денег и без жилплощади. На любом этапе вас очень легко обмануть или если больше нравится развести на деньги и с комнатой и с долей.

продажа  комнат студийОднокомнатная квартира студия

Вы покупаете комнату в коммуналке по мутным документам, с неузаконенной перепланировкой, со всеми вытекающими отсюда последствиями. За свои кровные, очень не маленькие деньги вступаете в конфликт с законом.

Так что же нельзя покупать студии? Спросите Вы. Почему нельзя, очень даже можно, а вот именно какие студии покупать, как их выбирать, в каких районах искать я расскажу в следующий раз. Чтоб упростить процесс просто обратитесь ко мне на прямую, контакты под статьей.

Чтоб не пропустить, что интересное подписывайтесь на мою рассылку. Спасибо, что дочитали до конца. Я старался для Вас. На сем заканчиваю, здоровья и побольше денег, без них плохо. До встречи.

Нет комментариев

Оставить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение