Как взять ипотеку на квартиру правильно, неправильная ипотека, ипотечное инвестирование в недвижимость, мой опыт

что такое ипотека
Обновлено:

Сверху я специально разместил такой суровый тизер, картинку, ипотека серьезный шаг и прежде чем его сделать подумайте сто раз, посоветуйтесь с умными людьми , профессионалами в сфере недвижимости, все взвесьте.

В своей статье я делюсь своими соображениями, как правильно взять ипотеку, наблюдениями по поводу ипотечного кредитования, сделанными на основе пятнадцатилетнего опыта, надеюсь вам поможет принять правильное решение и не наделать глупостей, которые испоганят вашу жизнь на многие годы.

Правильная и неправильная ипотека, что это такое и как такое бывает. К каким неприятным, а порой катастрофическим последствиям может привести ошибка в подборе квартиры и спешка в оформлении ипотеки.

ипотека в сбербанке подводные камникак взять ипотеку

Сначала начнем с неправильной ипотеки. Пожалуйста не делайте поспешных выводов не дочитав  статью до конца, будьте бдительны, приучите себя читать внимательно все банковские документы, которые подписываете, помните банк вам не друг и не нянька.

Первый пример неправильная ипотеки которая приведет к катастрофе

Самая неправильная ипотека, неправильная вдвойне, втройне, которая затянет вас на дно и разрушит вашу жизнь это приобретение ипотеки для жилья в доме - новостройке.

Семья, например снимает жилье, при этом берет ипотеку и покупает квартиру в новостройке. Вы будете жить в съемном жилье весь тот период пока будет строиться дом, а это может быть год - два-три, все зависит от строительной компании, когда она закончит работы и передаст квартиру по акту приема передач.

какую ипотеку можно взятьипотека отзывы людей брать или не брать

Весь названный период граждане будут платить двойной платеж, по прежнему платить аренду за снимаемое жилье  плюс ежемесячные, текущие платежи по ипотеке.

Даже если вы взяли ипотеку под самые льготные проценты пять, шесть процентов годовых, практически на период стройки получится так, что по факту ставка по ипотеке будет в два раза выше.

Поясняю, первые два-три года вы выплачиваете банку проценты за пользование кредитом, погашение основного долга происходит незначительно. Если при этом вы платите аренду за проживание, то получается, что в целом вы потратили большие деньги напрасно, реально на ветер.

сколько получают ипотекустоит ли брать ипотеку

А на момент получения квартиры в собственность, задолженность перед банком осталась на том же уровне.  Если бы деньги которые шли на оплату аренды, вы тратили на досрочное погашение долга, то у вас переплата банку была бы значительно меньше.

Потому что в тот период когда банк берет одни проценты по кредиту, вы бы уменьшали сумму долга, соответственно проценты начислялись каждый раз с меньшей суммы.

Второй пример, что нужно сделать чтоб взять  неправильную ипотеку, или почему некоторые квартиры не подходят под ипотеку

Это тот вариант когда вы берете ипотеку с минимальным первым взносом. Разрешает банк 10-15 % вы берете и рады. Наивно полагая, что теперь у вас все будет хорошо.

То есть кредит составляет 90-80 % от стоимости квартиры. Получается , что у вас достаточно обременительный ежемесячный платеж и говорить о досрочном регулярном погашении основного долга по ипотеке не приходится. Просто нет денег.

подводные камни ипотекичто нужно чтобы взять ипотеку

Соответственно вам придется выплатить банку все проценты по кредиту, то есть если квартира стоит шесть миллионов, один миллион собственных средств, пять миллионов вы взяли у банка.

Вы вернете банку пять миллионов и еще, как минимум пять своих сверху, в качестве процентов по кредиту. То есть квартира стоимостью в шесть миллионов по факту обойдется в одиннадцать, не слабо. Если эту квартиру придется продавать, это будет крайне невыгодная , убыточная сделка.

Третий пример неправильной ипотеки,  не правильное оформление ипотеки

Это когда вы по рекомендации банка, берете ипотеку платеж по которой составляет пятьдесят процентов от вашего совокупного семейного дохода. Доход мужа и жены сложили и половину отдаете банку в качестве платежа по ипотеке.

Это не только не правильная ипотека, но и крайне опасная, несмотря на привлекательные заниженные проценты. Вы берете деньги на десять - пятнадцать лет. 

на что обратить внимание при оформлении ипотекичто такое ипотека на жилье

За это время много, что изменится и не всегда в лучшую сторону. Можете потерять доходную работу, заболеть,   жена уйдет в декрет, то есть мало того, что вы заплатите за квартиру почти двойную цену, но и просто рискуете все потерять.

В случае если один из супругов не будет работать вы попадаете в полу банкротство или банкротство. Потому что денег семье будет хватать только на текущие платежи по ипотеке, а на жизнь и на поесть, денег реально не останется.

Подведем промежуточный итог:

Неправильная ипотека это тогда когда вы переплачиваете банку почти в два , а то и в три раза, в случае продажи ипотечной  недвижимости терпите огромные убытки.

Есть конечно исключения когда неправильная ипотека имеет право на существование. Например платеж по аренде сопоставим с ипотечным платежом и у вас нет другого своего жилья. Тут конечно лучше платит банку, чем просто дяде, оставаясь жить в арендованной квартире.

Правильная ипотека это та которая помогает вам зарабатывать

Правильная ипотека приносит деньги к вам в карман,а  не тянет из него. Самым выгодным вариантом правильной ипотеки это покупка квартиры в доме под реновацию.

На реновации реально можно заработать огромные деньги, отбить ипотечный кредит и еще остаться с огромном плюсе. Подробно о плюсах покупки квартиры в пятиэтажках я рассказываю тут, как на каждый вложенный рубль заработали три, а то и пять. Это можно проделать и раз и два, естественно все растянуто во времени, но быстро только кролики плодятся... 

что нужно для ипотеки на квартирупри каких условиях одобряют ипотеку

Второй вид правильной ипотеки, когда надо пристроить свои сбережения- накопления, ну конечно можно и не свои, родительские и не все, а частично.

Когда всей сумму на квартиру не хватает, когда покупают квартиру с целью сдавать, покупают в определенном месте, определенный метраж. Когда граждане знают, что хотят получить на выходе и много раз все просчитали.

У них есть где жить и если ситуация выйдет из-под контроля могут продать ипотечную квартиру без потерь и скорее с выгодой для себя. Квартира в таком случае приобретается на вторичном рынке жилья и выполняется обязательное золотое правило:

Вы берете такую сумму кредита, чтоб платежи по ипотеке были меньше или в крайнем случае равны платежам от сдачи в аренду этой жилплощади.

Например вы взяли ипотеку и платите по ней двадцать тысяч, а ваши арендаторы платят вам тридцать пять. Вы платите с арендных платежей текущую задолженность банку по ипотеке, оставшуюся сумму используете для досрочного погашения кредита. Получается, что квартиру вы покупаете за сумму своего первого взноса, остальное за вас платят арендаторы. Вот так просто и красиво.

Вы можете возразить: Мне не дадут ипотеку. Ошибаетесь, наши граждане не знают, что сегодня во многих банках есть ипотека , которую выдают по двум документам. 

Если у заемщика есть пятьдесят процентов требуемой суммы то банку надо предоставить только паспорт и СНИЛС, справки о доходах в этом случае предоставлять не надо.

кому одобряют ипотекуоформление ипотеки

Второй вариант, на что можно взять ипотеку ипотеку  правильно

У вас есть жилье в старом фонде, которое вы сдаете в аренду, при использовании правильной ипотеки вы можете существенно расширить свою жилплощадь. 

Поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную, либо заменить квартиру в старом доме на квартиру в новом. Если вы меняете однушку на двушку, доплата в среднем составит полтора миллиона рублей.

Находится покупатель на ваше жилье, вы подбираете себе двухкомнатное жилье, проводиться альтернативная сделка с привлечением вами ипотечных средств. 

можно ли получить ипотекукак узнать одобрят ли ипотеку

Вы туда заселяете арендатора, поскольку теперь вы сдаете двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной, то платежи по аренде будут значительно выше.

Учитывая, что платеж по ипотеке, при взятых вами полутора миллионах рублей, будет составлять порядка пятнадцати тысяч в месяц, квартиранты будут полностью закрывать платеж по ипотеке и еще будут оставаться средства для досрочного погашения основного долга.

При таких, относительно небольших суммах ипотечной задолженности весь кредит вы закроете за два - три года. 

что нужно чтобы взять ипотеку на квартиру

Третий вариант, самая выгодная ипотека 2021 когда стоит брать ипотеку

Если вас интересует не столько расширение жилья сколько его обновление и возможность заработать на этом то действуем по следующей схеме.

Допустим у вас однокомнатная квартира которую вы сдаете в старом фонде, ее минимальная стоимость от восьми миллионов рублей в Москве. 

Если ее продать по схеме альтернативной сделки, продаем и одновременно покупаем двушку в доме под реновацию, вам также понадобится доплата порядка одного-двух миллионов рублей.

В приобретенную двушку так же вселяете арендаторов и они платят вам платежи по ипотеке. Тут возможны варианты, как вы будете распоряжаться деньгами. У вас есть свобода маневра. Тут нет предела реализации ваших фантазий, главное про банк не забывать.

сколько раз можно брать ипотекучто нужно чтобы взять ипотеку на квартиру

В результате таких манипуляций через несколько лет у вас на руках окажутся две квартиры, которые вы можете сдавать с очень хорошей выгодой для себя. Жить и не париться. Если же вы опять пойдете по пути покупки квартир сносимых по реновации то через некоторое время вы станете квартирным магнатом, подробнее об этом читайте тут.

Четвертый вид правильной ипотеки, какую ипотеку можно взять, жителям девятиэтажных домов 

Почему девятиэтажки ? Почему что в большинстве случаев эти дома не попадают под программу реновации, а качество не сильно отличается от пятиэтажек. И цена почти одинаковая.

То есть сейчас можно обменять свою квартиру в девятиэтажке на квартиру в доме под реновацию, с минимальной доплатой, а может и без нее. Результате у вас может появиться двухкомнатная квартира и государство вам еще и доплатить несколько миллионов.

что такое ипотечный кредитс чего начать оформление ипотеки

Вы продаете свою и покупаете новую квартиру в доме под реновацию. Проходит альтернативная сделка, одновременно продаете свою и покупаете новую в пятиэтажке, риска нет никакого. Подробно об этом читайте тут.

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры в девятиэтажном доме в Москве, в спальном районе, на сегодня составляет восемь - девять миллионов рублей, минимальная стоимость двухкомнатных квартир в домах под реновацию, девять -десять миллионов.

То есть вам понадобится доплата в виде ипотеки в размере одного- двух миллионов рублей. Когда вы получите квартиру в новом доме она будет стоить пятнадцать-шестнадцать миллионов рублей.

Вы опять в хорошем плюсе, без напряга и главное без рисков. Даже если вы не будете рассчитываться с банком досрочно, а тратить все деньги на себя, все равно заработаете три-четыре миллиона рублей, что согласитесь, тоже очень неплохо.

оформление ипотеки пошаговопри каких условиях дают ипотеку

Пятый вид правильной ипотеки, просчитываем все самая выгодная ипотека

Это пожалуй достаточно сложный вид правильной ипотеки, но с предсказуемыми сроками реализации. Это приобретение убитой квартиры, сделать в ней хороший ремонт, обставить мебелью и дорого продать.

Сейчас на растущем рынке, это особенно актуально, если квартира с хорошим ремонтом, со встроенной кухней , с расставленной мебелью, с хорошим дизайном принесет как минимум полтора миллиона чистой прибыли.

Это самый сложный вид правильной ипотеки, потому что от инвестора требуются реальные знания  в строительстве, в дизайне знание города, нужно правильно определить локацию, поторговаться, выбрать самое дешевое и самое выгодное жилье.

подводные камни ипотеки в сбербанкекак оформляется ипотека

Но есть огромное преимущество перед остальными, короткий инвестиционный цикл, качественный ремонт и последующая продажа занимают максимум полгода.

Такая быстрая окупаемость позволяет за год два-три раза прокрутить собственные средства с использованием ипотеки. Сегодня на рынке огромное количество покупателей готовых переплачивать за качественное жилье, заезжай и живи, этим надо пользоваться.

Конечно просчитать доходность тут сложно, все зависит от инвестора. Какая квартира, делает ремонт своими силами или нанимает строителей, кого нанимает, кто делает дизайн, сам или приглашенный профессионал и так далее. 

на что можно взять ипотекус чего начать покупку квартиры в ипотеку

Подводит итог того, как правильно взять ипотеку и приятный бонус

Если вы не брали налоговый вычет, то при покупке квартиры вы можете получить от государства налоговый вычет в размере двести шестьдесят тысяч рублей на сегодня, есть информация , что сумма налогового вычета будет увеличена до трехсот девяноста рублей в ближайшее время.

Также можно получить налоговый вычет за проценты уплаченные банку, со всех процентных денег уплаченных банку вы можете себе вернуть тринадцать процентов, эквивалент подоходного налога.

Еще кое что для сомневающихся в ипотеке, в 2012 году задолженность по ипотеке достигла исторического максимума десять триллионов рублей, это сумма выданных кредитов, при этом просрочка по кредитам , как была в районе одного процента так и сталась.

что нужно для оформления ипотекиможно ли взять ипотеку на жилье

Никакой катастрофы на ипотечном рынке не происходит. Еще один нюансик, многие наивно считают, что ипотечную квартиру можно продать только с большим дисконтом, уценкой. Это заблуждение.

Это говорят те, кто не имеет представления о современных, безопасных технологиях продаж квартир находящихся в залоге. Продать заложенную квартиру можно также по максимальной рыночной цене как обычную.

Итак в статье мы подробно рассмотрели вопрос чем отличается правильная ипотека от неправильной. Если какие то идеи вам близки пользуйтесь на здоровье.

как правильно взять ипотекуипотека с чего начать

Если вас заинтересовало использование правильной ипотеки, но вы не знаете с чего начать и с какого конца за это взяться, как выбрать квартиру, где и как проверить продавца.

Как безопасно провести альтернативную сделку, как взаимодействовать с банками со страховыми компаниями, как все увязать, чтоб не было никаких рисков то обращайтесь.

Пишите в комментариях, их вижу только я, на всеобщее обозрение не выкладываю. Здоровья Вам и побольше денег, без них. До скорой встречи.

По вопросам покупки и продажи недвижимости, обсудить проблему, обращайтесь к автору: WhatsApp: +7 977 818 79 13 Евгений Александрович

Нет комментариев

Оставить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение