Как самому продать квартиру без риэлтора, подробная инструкция для владельца жилья

продать квартиру
Обновлено:

Сегодняшняя статья посвящена тем кто хочет продать квартиру самостоятельно, не прибегая к услугам риэлтора, то есть я максимально подробно расскажу,  как продать квартиру самому.

Процесс продажи недвижимости без посредников начинается с принятия окончательного и твердого решения о продаже квартиры и о том что она будет продаваться вами самостоятельно. Взвесьте все "за" и "против" и вперед:

Подготовка документов необходимых для продажи квартиры без посредников

Начинаем с самостоятельной экспертизы правоустанавливающих  документов, проверяем все ли есть в наличии, на всех ли собственников есть документы. Есть ли паспорта, не просрочены ли они, если есть несовершеннолетние собственники достигшие четырнадцатилетнего возраста, получаем на них паспорта. 

Если каких-то документов нет, потерялись или у них истек срок годности то необходимо заказать дубликаты, при их заказе учитываем, что срок изготовления документов занимает до тридцати дней. 

как быстро продать квартирупродажа недвижимости без посредников

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, то надо помнить, что продажа такой квартиры возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

Опека согласует продажу долей несовершеннолетних собственников вашей квартиры только при условии одновременной покупки аналогичных долей или больших в приобретаемой, где они будут собственниками. Такие сделки при которых происходит одновременная продажа и покупка жилья называются альтернативными.

То количество квадратных метров которое находится у детей в собственности уменьшить нельзя, ни при каких условиях. Даже при переезде с окраины города в центр.

Опеку надо будет проходить по месту регистрации ребенка, а не по месту нахождения квартиры 

Большинство покупателей на рынке жилья сегодня ипотетчики, среди них встречаются срочные, у которых горят сроки выхода на сделку, поэтому чтоб не потерять таких клиентов, заранее заказываем  комплект БТИ.

Если документы есть, смотрим на их срок годности, на сегодняшний день, технический паспорт или отдельный поэтажный план и экспликация действительны в течении пяти лет.

Если собственники дети, БТИ заказывайте заранее обязательно, потому что комплект БТИ входит в комплект документов которые вы будете передавать в опеку, чтоб получить разрешение на продажу.

Кроме того поэтажный план квартиры очень хорошо смотрится вставленный в объявление о продаже, в дополнение к фотографиям жилья, намного лучше звонят.

документы для продажи квартирыкупить без посредников квартиру

Подготовка жилплощади к показу покупателям, продажа квартиры от собственника, без риэлтора

Для лучшей продажи квартиры все лишнее барахло необходимо вывезти по максимуму, освободить площадь жилья, чем свободнее квартира тем она просторнее, тем привлекательнее, тем лучше смотрится, тем больший позитив вызывает у потенциальных покупателей.

По возможности провести легкий, подчеркиваю легкий ремонт, чтоб не свисали оборванные обои и провода,  чтоб не было откровенно негативных признаков, например неприятный запах или что-то в таком роде.

Самостоятельно проводим фотосессию, делаем максимальное количество фотографий чтоб было из чего выбрать лучшее. Сегодня мы все фотографы, в той или иной мере.

документы от собственника для продажи квартирыкак продать квартиру без посредников

Ни в коем случае не стоит размещать в рекламных объявлениях кошечек и собачек. У потенциального покупателя может быть аллергия на шерсть животных, а таких сегодня много, такой покупатель к вам просто не придет на просмотр.

Нужно сфотографировать все помещения вашей квартиры, входную дверь, подъезд, лестничную клетку, панораму дома снаружи. Если квартира дорогая, с качественным ремонтом, лучше пригласить профессионального фотографа, оно того стоит. Не экономьте на мелочах, скупой платит стократно.

продать квартиру быстропродать квартиру без посредников

Определяемся с ценой продаваемой квартиры, даем рекламные объявления онлайн

Для определения цены делаем сравнительный анализ аналогичных объектов, можно пригласить профессионального оценщика, обратиться к интернет сайтам по оценке жилья, вам решать.

Далее размещаем рекламное объявление по продаже квартиры на наиболее раскрученных рекламных площадках по недвижимости таких, как Циан, Авито, Смартагент, Яндекс недвижимость, размещаем объявления и готовимся принимать звонки.

В  объявлении необходимо указать базовые параметры квартиры:

  • Этаж
  • Этажность дома
  • Тип дома
  • Общая площадь квартиры
  • Жилая площадь
  • Площадь по комнатам
  • Наличие балкона, лоджии, метраж, застеклен или нет
  • Площадь кухни
  • Санузел совмещенный, раздельный
  • Наличие ремонта
  • Удаленность от метро

Чем подробнее объявление, тем привлекательнее оно для потенциальных покупателей. Публикуем объявление и внимательно следим за его обновлением на ресурсах, своевременно проплачиваем выделения и поднимаем, чтоб оно было в ТОПе, чтоб его видели. 

Публикуем до тех пор пока не появится реальный покупатель, до получения аванса или задатка. Только после этого снимаем объявление с рекламы, никаким голословным  обещаниям не верим.

Ни что так не укрепляет веру в серьезность намерений покупателя, как аванс

Если кто - то советует делать бумажную расклейку, плюньте ему в рожу, советчик - лох, это не работает, клеить долго, нудно и следом за вами идет дворник и срывает вашу бумажную лапшу. Только онлайн объявления, рекламных площадок много, они почти все пересекаются, выбирайте любую сами.

Работа со звонками потенциальных покупателей, показ, документы при покупке квартир

Для объявлений заводим отдельную симку, чтоб не путать звонки по объявлению с остальными. Чтоб легко было перезванивать и отвечать. Фиксируем все входящие звонки, время, дата , кто звонил, покупатель или  риэлтор, результат.

Что за ситуация у потенциального покупателя - ипотека, альтернатива, прямая покупка, субсидия все подробности. Если пропустили звонок по возможности перезваниваем сразу, помним - возможен срочный клиент, который готов уже завтра выйти на сделку.

документы от собственника для продажи квартирыпокупка недвижимости без посредников

Обратная связь является одним из основных моментов продажи квартиры. С каждым человеком пришедшим на просмотр обязательно необходимо повторно пообщаться. Устроило, не устроило, что конкретно и почему, не комплексовать.

Желательно в момент просмотра квартиры быть не одному, приходят разные люди, может зайти группа, легко что-нибудь спереть, в смысле украсть. Необходима дополнительная пара глаз рядом с вами. 

На просмотре потенциальному покупателю необходимо рассказать подробно свою ситуацию, ничего не скрывая, люди должны точно понимать вашу ситуацию и увязать ее со своей, подбор квартиры , сбор документов и справок. 

через сколько можно продать квартиру после покупкипродать квартиру на авито бесплатно без посредников

Проверить документы, на предмет нарушения прав третьих лиц и дееспособность продавцов.Также на просмотре не показывают подлинники правоустанавливающих документов. Все предъявите к изучению на приеме аванса или задатка, полно жулья по квартирам шляется и высматривает где, что можно спереть.

Благоприятный период при продаже квартиры  без риэлтора, как выбрать покупателя квартиры

Считается, что самое благоприятное время продажи квартиры это первый месяц с момента начала публикаций рекламы. Квартира еще не замылилась, вызывает интерес у тех, кто подбирает жилье в вашем районе.

Самые заинтересованные покупатели приходят в первые две недели. если этот момент упустить то в дальнейшем найти покупателя будет сложнее и цена однозначно ниже.

что нужно знать при покупке квартирыпокупка недвижимости без посредников

Если получилось так, что нарисовалось несколько покупателей, появилась необходимость выбора, кого предпочесть. Казалось бы надо выбирать того, кто дает большую цену, но это не всегда верно.

Часто у того кто предлагает большую сумму денег в нагрузку идет больший груз сопутствующих проблем. Подбор сложной альтернативной квартиры, сложная опека и тому подобные нюансы, что растягивает сделку по времени. И повышает вероятность того, что все развалится.

Если у покупателя какие то жилищные сертификаты, субсидии, использование материнского капитала, все надо взвесить и принять решение. Интересен вам такой покупатель или нет? 

оформление купли продажи квартирыпродажа квартиры от собственника

Как выбрать покупателя своей квартиры, сроки выхода на сделку

Вероятно есть смысл потерять немного в деньгах, но гарантированно выйти на сделку в более короткие сроки с минимум напряжения и нервотрепки.

Если покупатель со свободными деньгами и может выйти на сделку в течении недели, именно столько времени необходимо для тщательной юридической проверки чистоты квартиры и личности продавца.

Если у покупателя ипотека, то на сделку вы выйдите через три недели. Так как существует определенная процедура оформления ипотечных документов проверки квартиры банком.

как купить квартиру без риэлторачто нужно для продажи квартиры

Если у покупателя альтернативная сделка, он продает свою и покупает вашу квартиру, многое зависит от готовности документов по всей цепочке. Вам надо получить копии документов по всем квартирам. В среднем подготовка альтернативной сделки, особенно если в цепочке больше трех квартир, занимает около месяца.

Если у вашего покупателя не просто альтернативная сделка, а в его квартире собственниками являются несовершеннолетние, то ему необходимо проходить опеку, с предоставлением документов по всем квартирам участвующим в сделке, реальный срок подготовки два месяца.

Еще раз подчеркиваю всегда учитывайте временной фактор при выборе покупателя, чем больше участников в сделке, тем выше вероятность ее развала по тем или иным причинам.

как выгодно продать квартирукак продать квартиру без посредников пошаговая инструкция

Например, опека не даст своего согласия на сделку, придется подбирать другую квартиру, выйдет срок годности справок. Может кто из участников умрет о кавида.

Если покупатель найден, он один и реальный, но он еще не продал свою квартиру, чтоб купить вашу, в такой ситуации рекомендую обратиться к опытному риэлтору, который организует сопровождение сделки и поможет вашему покупателю быстро продать свою недвижимость.

Покупатель нашелся, заключаем соглашение об авансе или задатке, пакет документов для продажи квартиры

Когда все наконец срослось, всех все устраивает, надо заключить соглашение об авансе или задатке. В каждом конкретном случае надо смотреть, что лучше. Соглашение об авансе или задатке нужно обязательно заключать в письменном виде. В соглашении обязательно указываются общие данные:

  • Стоимость
  • Адрес
  • Сроки
  • Цена
  • Порядок расчетов 
  • Что входит в стоимость
  • Какая мебель передается новому собственнику

В юридическом смысле аванс и задаток разные понятия, но суть их одна. Это по факту предварительный договор о намерениях, последовательность шагов по подготовке к сделке продажи квартиры, кто какие документы предоставляет, в какой срок.

Чем детальнее прописан этот документ, тем лучше для всех участников, чтоб не было недоговоренностей. Обязательно указывается, что если в указанный срок покупатель не выходит на сделку и не продлевает предварительно договор, то внесенный аванс не возвращается. 

перечень документов для продажи квартирыкак продать квартиру самостоятельно

Если в процессе юридической проверки чистоты квартиры выявляются какие-то проблемы с правами третьих лиц или с дееспособностью продавца или иные проблемы или причины, которые могут препятствовать регистрации сделки и привести в дальнейшем к ее расторжению, со всеми вытекающими последствиями и проблемами по возврату денежных средств, долгим судам и прочим гадостям, то деньги полученные в качестве аванса или задатка возвращаются в полном объеме.

Банковская ячейка или акредитив, особенности передачи денежных средств при проведении сделки купли - продажи жилья

Также в авансовом соглашении обязательно необходимо указать порядок сдачи документов на регистрацию, банк в котором будет проходить сделка, порядок оплаты. Кто и за что платит при регистрации. Обязательно решить, как будет проходить расчет через банковскую ячейку или через аккредитив. 

Аккредитив дешевле, удобнее и безопаснее в плане проверки денежных средств. В ряде банков, проверка подлинности купюр стоит очень дорого, в Сбербанке стоит 0,3% от проверяемой суммы, если Московская квартира стоит десять миллионов рублей, то проверка стоит тридцать тысяч. Цена оформления аккредитива, на сегодня, две тысячи рублей.

как продать квартиру быстро и выгоднокакие документы нужны при продаже квартиры

Также обязательно указывается срок освобождения  и передачи квартиры, после получения документов с государственной регистрации. Если есть еще дополнительные договоренности они также указываются в соглашении о задатке или авансе.

Эти соглашения заключаются в простой, письменной форме и не требуют нотариального удостоверения. Делается в двух экземплярах, для продавца и для покупателя. 

Если сделка альтернативная, то соглашение о задатке не приемлемо, так как получив деньги вы передаете их дальше за покупаемую вами квартиру. 

Еще раз подчеркну, особую важность тщательной проверки приобретаемой квартиры. Она должна вам нравиться, соответствовать всем вашим пожеланиям, устраивать вас по цене и вы должны быть абсолютно уверены в юридической чистоте приобретаемой квартиры.

Потому что если в дальнейшем возникнут судебные споры по купленному жилью вам будет трудно доказать, что вы добросовестный покупатель. 

Проверка чистоты квартиры это ваша юридическая безопасность и экономическая

Проверку юридической чистоты квартиры могут сделать только профессиональные риэлторы, не надейтесь здесь на наше русское: Авось пронесет, не пронесет.

Заключительный этап подготовки сделки по купле-продаже недвижимости без риэлтора

За несколько дней до процедуры продажи квартиры  необходимо получить свежий комплект документов, которые будет необходимо представить непосредственно на сделку. Это единый жилищный документ  либо выписка из домовой книги  справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Также необходимо провести сверку по электроэнергии и предоставить другие документы которые вы предварительно согласовали на внесении аванса. Это делается во избежании неприятных сюрпризов после регистрации сделки.

оформление сделки купли продажи квартирыпродать квартиру быстро

За день до сделки у вас должно быть все готово, полный пакети документов по каждой квартире участвующей в сделке, должны быть подготовлены договора купли продажи, подготовлены акты приема передачи жилья, образцы расписок, которыми будете обмениваться на сделке и которые пишутся в присутствии заинтересованных лиц, от руки.

За несколько дней до сделки необходимо заказать в банке аккредитив, либо зарезервировать ячейки, чтоб не было накладок. За день надо еще раз весь комплект документов проверить на предмет ошибок, описок и разночтений.

Помните любая опечатка на сделке  перечеркнет всю вашу предварительную работу и все придется начинать с начала. Необходимо проверить наличие всех документов, все тщательно проверить несколько раз. Если сделка альтернативная, соответственно проверяются документы по всем квартирам участвующим в цепочке.

как быстро продать квартиру советыкупля продажа квартиры 

 

Прописываем и согласовываем условия доступа продавца к банковской ячейке или акредитиву, порядок продажи квартиры

В банке все квартиры участницы прописываются в условиях доступа к деньгам. Процедура доступа к деньгам  должна быть организована таким образом, что только при государственной регистрации перехода права собственности всех участников сделки происходит окончательный расчет. 

Я всегда прописываю в альтернативный договор купли продажи отлагательное условие, вносим в договор купли продажи всех участников сделки, кто что покупает и куда переезжает, страхуем таким образом всех.

Продавец на сделке пишет собственноручно расписку о том что получены денежные средства за проданную квартиру в таком то размере от такого то лица. 

квартиры на продажубыстро продать квартиру в москве без посредников

В расписке указываются паспортные данные продавца и покупателя, сумма, адрес проданной квартиры и основание, договор купли продажи от какого числа.

Расписка остается у продавца до момента государственной регистрации перехода права по данной квартире. Если сделка альтернативная вы должны понимать, что процессом организации, проверки, синхронизации процедуры  оформления нескольких квартир должен заниматься человек имеющий соответствующее образование и опыт.

Если сможете делайте сами, берите всю ответственность на себя. Если нет квалификации и опыта лучше обратитесь к специалисту, который все сделает правильно. Помните цена вопроса слишком велика.

перечень документов при покупке квартирынайти покупателя на квартиру без посредников

Если все предварительно оговорили и прописали, сделка пройдет легко, сдача договоров купли-продажи квартиры на государственную регистрацию, получение документов

В оговоренный час “Х” вы встречаетесь с покупателем, производите закладку денежных средств в банковскую ячейку или переводите деньги на аккредитив. Подписываете договор купли продажи и сдаете документы на государственную регистрацию.

Если получаете деньги наличными их необходимо перед закладкой проверить, так как претензии к подлинности купюр предъявлять после регистрации будет поздно.

Обращаетесь к кассиру банка, который  сделает проверку и пересчет денег. Срок госрегистрации в среднем десять дней, точный срок выдачи документов будет указан в расписке выданной МФЦ или от регистраторов.

сделка купли продажи квартирычто нужно чтобы продать квартиру без посредников

После Государственной регистрации вы получаете свой комплект документов, покупатель свой. Если расчеты проходили через банковскую ячейку отдаете расписку на деньги покупателю в обмен на ключ от банковской ячейки.

Если расчет проводился через аккредитив расписка не нужна. Подтверждением получения денег является сам факт их перечисления продавцу.

Завершающий этап самостоятельной купли продажи своей квартиры без риэлтора 

И наконец завершающий этап, подписание акта приема передачи квартиры. На подписании данного акта вы , как продавец передаете а покупатель принимает ключи от квартиры, квитанции об оплате коммунальных платежей.

Передаете то имущество которое по предварительной договоренности остается в квартире и все. Подписание акта приема передачи окончание процедуры продажи вашей квартиры. Все.

как быстрее продать квартируперечень документов при покупке квартиры

Вот примерная инструкция по проведению самостоятельной сделки купли- продажи своей квартиры. Конечно все это очень упрощенно, потому как в каждой сделке существуют свои индивидуальные тонкости и аспекты, которые невозможно учесть и предположить.

И поскольку квартира - вещь очень дорогая, то мошенников и всякого рода проходимцев в этой сфере крутится более чем много. Причем они постоянно совершенствуют методы отъема денег у экономных граждан. Очень любят покупателей и продавцов квартир без посредников.

Стоит ли рисковать и экономить на профессионале который гарантированно все организует и проведет решать вам. Если решите, что пожалуй вам нужен опытный и не дорогой риэлтор пишите в комментариях, порекомендую такого, за которого могу поручиться. Я читаю и отвечаю через почту, на сайт не выкладываю, все будет между нами.

На сем заканчиваю, спасибо, что дочитали, если есть вопросы пишите, не стесняйтесь. Если вопросы общие и не содержат ничего личного, то с вашего согласия я их выложу на блог, а если нет то нет. Здоровья вам и побольше денег, без них плохо. До встречи.

Нет комментариев

Оставить комментарий

Отправить комментарий Отменить

Сообщение